trhu kancelárskych priestorov za 1. štvrťrok 2025
Od 1. štvrťroka 2025 sa zavádza nová metodológia výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov (office stock). Po novom vylučujeme tzv. „owner-occupied“ budovy – teda priestory, ktoré sú vo vlastníctve a zároveň plne využívané jednou entitou (napr. firemné centrály). Keďže nie sú dostupné na trhu, skresľovali obraz reálnej ponuky aj miery neobsadenosti.
Historicky boli tieto budovy súčasťou evidencie s cieľom komplexne monitorovať vývoj trhu. V súčasnosti sa však zameriavame na výhradne komerčne dostupné priestory, ktoré sú relevantné pre nájomcov a investorov. Nová metodológia tak lepšie odráža dynamiku a potenciál trhu z pohľadu dostupnosti.
Na základe novej metodológie celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave predstavuje 1,76 mil. m², oproti pôvodným 2,05 mil. m². V rámci tejto prepočítanej výmery tvorí 20 % ponuky štandard A+, 38 % štandard A a 42 % štandard B.
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 10% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 86% teda – 1.76 mil. m2.
Zelené budovy
Celkovo máme v Bratislave 851 720 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Jedná sa o 48% celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45 z 274 budov. Z certifikovanej ponuky má 60% BREEAM, 2% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 38% LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin City Tower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktorá je zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.
Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)
Nájomné transakcie dosiahli v prvom štvrťroku 2025 výmeru 62 847 m2, čo predstavuje 3,30% pokles v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní sa zase jedná o 36,30% nárast objemu prenajatých plôch.
Najviac prírastkov tvorili prerokovania v objeme 63%, nové nájmy v objeme 35% a expanzie predstavovali 2%.
Dominoval objem transakcií v sektore spotrebného tovaru o veľkosti 18 955 m2, nasledovaný sektorom financií. Najväčšia uskutočnená transakcia bola práve v sektore spotrebného tovaru, pričom išlo o renegociáciu s výmerou 17 000 m2. Celkovo bolo uskutočnených 11 transakcií s výmerou nad 1,000 m2.
Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A+, a to 44%, nasledovala trieda A s podielom 40% a trieda B s podielom 16%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.
Významné transakcie za 1. štvrťrok 2025:
| Kancelárska budova | Výmera (m2) | Sektor | Druh transakcie |
| The Mill | 17 000 | Spotrebný tovar | Prerokovanie |
| Twin City C | 4 320 | Financie | Nový nájom |
| River Park | 3 500 | Financie | Prerokovanie |
| Westend Gate | 3 400 | Financie | Nový nájom |
| Cubus | 2 329 | IT | Prerokovanie |
| Pribinova 34 | 2 213 | Profesionálny servis | Nový nájom |
| Digital Park II+III | 2 108 | IT | Nový nájom |
| Galvaniho Business Centrum I | 1 893 | IT | Prerokovanie |
| Kolárska 6 | 1 535 | Právne služby | Prerokovanie |
| Digital Park II+III | 1 362 | Farmaceutický sektor | Prerokovanie |
| Nivy Tower | 1 217 | IT | Prerokovanie |
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m² dosahuje 12,63 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,76 mil. m² predstavuje 14,55 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Vacancy sa však v skutočnosti zmenila len minimálne – zostáva približne na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku, a to pri oboch metodikách.
Pre zachovanie kontinuity budeme až do konca roka 2025 zverejňovať údaje podľa oboch metodík.
Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 9,04% voľných miest, trieda A 19,19% a trieda B 13,03%.
Nájomné (prime rent)
Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku stúplo na úroveň 20,00 EUR/m2/mesiac, a očakávame ďalší nárast v priebehu roka.
