Investovanie do nehnuteľností je pre mnohých Slovákov stále jednou z najatraktívnejších možností, ako zhodnotiť svoje úspory. Vysoké ceny bytov, drahšie hypotéky a nájomné, ktoré často nedokáže pokryť mesačnú splátku úveru, však menia pohľad investorov na domáci realitný trh. Čoraz väčšiu pozornosť preto púta Dubaj. Je tam investovanie skutočne výhodnejšie ako na Slovensku? Na túto otázku odpovedá realitný investor a špecialista na dubajské nehnuteľnosti a financovanie Ľubomír Pocsik.
Kúpiť byt, prenajať ho a nechať nájomníka splácať hypotéku. Taká je predstava mnohých ľudí, ktorí uvažujú o investovaní do nehnuteľností. Realita však môže byť podstatne komplikovanejšia. Najmä v Bratislave totiž kombinácia vysokých kúpnych cien a nákladov na financovanie často spôsobuje, že majiteľ musí každý mesiac siahnuť aj do vlastného vrecka.
„Ak si investor kúpi dvojizbový byt v Bratislave za 250-tisíc eur a prenajíma ho za 900 eur mesačne, jeho ročný príjem z nájmu predstavuje 10 800 eur. To je hrubý výnos približne 4,32 percenta z kúpnej ceny. A ešte sme neodpočítali náklady na správu, fond opráv, poistenie, opravy, dane ani obdobie bez nájomníka,“ vysvetľuje Ľubomír Pocsik.
Situácia môže byť ešte náročnejšia, ak investor financuje kúpu prostredníctvom hypotéky. Mesačná splátka úveru totiž môže výrazne prevýšiť príjem z prenájmu. V takom prípade sa z investičného bytu stáva nehnuteľnosť, ktorú musí majiteľ pravidelne dotovať.
Dubaj láka výnosmi z prenájmu
Práve v porovnaní výnosnosti vidí Ľubomír Pocsik jednu z najväčších výhod dubajského realitného trhu. Hrubé výnosy z prenájmu rezidenčných apartmánov sa podľa neho v mnohých lokalitách pohybujú približne na úrovni 7 až 8 percent. Konkrétne výsledky však závisia od lokality, obstarávacej ceny, typu nehnuteľnosti a prevádzkových nákladov.
„Dubaj má v tomto smere zaujímavejšie čísla. Pri správne vybranom apartmáne môže investor dosiahnuť podstatne lepší pomer medzi obstarávacou cenou a príjmom z prenájmu,“ hovorí odborník.
Dubaj je podľa neho atraktívny aj vďaka medzinárodnému dopytu, prílevu nových obyvateľov, podnikateľskému prostrediu a rozvíjajúcej sa infraštruktúre. Investorom navyše ponúka široký výber developerských projektov a rôznych možností financovania.
Byt bez klasickej hypotéky? Rozhodujú platobné plány
Jednou zo zaujímavostí dubajského trhu sú developerské splátkové kalendáre. Tie umožňujú kupujúcim rozdeliť si platbu za nehnuteľnosť na viacero etáp.
„Treba rozlišovať medzi hypotékou a developerským splátkovým kalendárom. Pri niektorých projektoch zaplatíte napríklad 35 percent počas výstavby a zvyšných 65 percent podľa dohodnutého harmonogramu. Neznamená to, že byt stojí menej alebo že financovanie je bez rizika. Investor však môže inak rozložiť svoj kapitál v čase,“ vysvetľuje Pocsik.
Zaujímavou možnosťou je podľa neho aj využitie dubajskej hypotéky na financovanie záverečnej časti kúpnej ceny. Investor tak môže kombinovať developerský splátkový kalendár s hypotekárnym financovaním.
Je investovanie v Dubaji bezpečné?
Vyšší potenciálny výnos automaticky neznamená, že investícia je bez rizika. Aj zahraničný realitný trh si vyžaduje dôkladnú prípravu a preverenie všetkých podmienok.
V Dubaji je podľa Pocsika dôležité venovať pozornosť najmä reputácii developera, konkrétnemu projektu, lokalite, zmluvným podmienkam, servisným poplatkom a budúcej ponuke nehnuteľností v okolí.
„Každý trh má svoje riziká. Na Slovensku poznáme miestny trh, právne prostredie a nájomníkov. V Dubaji musíme dôkladne preverovať developera, projekt, lokalitu, zmluvné podmienky, servisné poplatky a budúcu ponuku bytov,“ upozorňuje.
Sám pritom nie je iba pozorovateľom. V Dubaji vlastní viacero nehnuteľností a investičné rozhodnutia zakladá predovšetkým na ekonomických parametroch konkrétneho projektu.
Kam investovať 100-tisíc eur?
Čo by teda odporučil slovenskému investorovi, ktorý má k dispozícii 100-tisíc eur a chce ich zhodnotiť prostredníctvom nehnuteľností? Podľa Pocsika by rozhodnutie nemalo vychádzať z emócií ani z toho, v ktorej krajine človek žije.
Rozhodujúce sú predovšetkým reálne náklady na kúpu, očakávaný príjem z prenájmu, prevádzkové výdavky, potenciál rastu hodnoty a možnosti budúceho predaja.
„Ja by som sa nerozhodoval podľa toho, kde bývam, ale podľa čísel. Zaujímalo by ma, koľko ma nehnuteľnosť skutočne stojí, aký nájom dokáže generovať, aké sú všetky prevádzkové náklady a ako jednoducho ju dokážem v budúcnosti predať. Až potom by som sa rozhodol,“ zdôrazňuje.
Slovenský investor čelí čoraz náročnejším podmienkam
Na záver rozhovoru prišla aj otázka, ktorá zaujíma mnohých ľudí uvažujúcich o kúpe investičného bytu: Dá sa dnes na Slovensku kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku tak, aby ju nájomník kompletne splácal a majiteľ nemusel každý mesiac doplácať ani euro?
Odpoveď Ľubomíra Pocsika je pomerne jednoznačná.
„Pri bežnej kúpe investičného bytu v Bratislave, s klasickou 80-percentnou hypotékou a dnešnými cenami nehnuteľností, je to mimoriadne náročné.“
Ako upozorňuje, na problém poukazuje aj Národná banka Slovenska, podľa ktorej je v Bratislave nájomné nižšie ako splátka úveru potrebného na kúpu bytu pri modelovom 90-percentnom financovaní. Investor navyše musí počítať s ďalšími výdavkami, ako sú fond opráv, správa nehnuteľnosti, poistenie či údržba.
Slovensko a Dubaj tak predstavujú dva rozdielne realitné svety. Kým domáci trh ponúka investorom známe prostredie, Dubaj láka vyšším potenciálom výnosov a flexibilnejšími možnosťami financovania. Kľúčom k úspechu však v oboch prípadoch zostáva správny výber nehnuteľnosti a dôkladné prepočítanie všetkých nákladov.
redakcia PremiumNews
